Permiso de la comunidad de propietarios para un piso turístico en España: qué exige la regla de los tres quintos
Desde el 3 de abril de 2025 un piso solo puede destinarse a alquiler turístico si la comunidad de propietarios lo ha aprobado por tres quintas partes de propietarios y de cuotas. Una resolución publicada en el BOE el 10 de julio de 2026 confirma que no basta con que los estatutos no lo prohíban.
¿Necesita un piso turístico la aprobación de la comunidad de propietarios?
Sí, en toda actividad iniciada después del 3 de abril de 2025. El 10 de julio de 2026 el BOE núm. 167 publicó una resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) de 16 de febrero de 2026, con identificador BOE-A-2026-15095. Confirma la calificación negativa del Registro de la Propiedad de Torrevieja núm. 3, cuyo registrador, Alejandro María Bañón González, suspendió la asignación del número de registro de alquiler turístico.
El motivo interesa a cualquier propietario. La solicitud se apoyaba en que los estatutos no prohibían el uso turístico. La DGSJFP considera que ese ya no es el criterio: el registro exige la aprobación previa y expresa de la comunidad, adoptada en junta con el quórum y la mayoría exigidos.
El orden de la comprobación se ha invertido. Antes bastaba una respuesta negativa: no hay prohibición, luego el uso es posible. Ahora hace falta una respuesta positiva, el acta de la junta que recoge el acuerdo y la mayoría alcanzada.
¿Qué cambió en la ley el 3 de abril de 2025?
La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero de 2025, entró en vigor el 3 de abril de 2025 y modificó los artículos 7.3 y 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal. La reforma invirtió la presunción vigente durante décadas: el uso turístico de una vivienda está prohibido mientras la comunidad de propietarios no lo apruebe.
La aprobación exige un doble umbral acumulativo: tres quintas partes de los propietarios y tres quintas partes de las cuotas de participación. La comunidad que aprueba puede además elevar hasta un 20% la participación de esa vivienda en los gastos comunes.
| Lo que pregunta el comprador | Antes del 3 de abril de 2025 | Desde el 3 de abril de 2025 |
|---|---|---|
| ¿Es posible el uso turístico? | Posible salvo que los estatutos lo prohíban | Prohibido salvo que la comunidad lo apruebe |
| Documento que lo acredita | Certificado de que los estatutos no contienen prohibición | Acta de la junta con el acuerdo y la mayoría alcanzada |
| Mayoría necesaria | Ninguna, no había que votar | Tres quintas partes de propietarios y de cuotas de participación |
| Efecto en los gastos comunes | La misma cuota que cualquier otra vivienda | La comunidad puede elevar la cuota hasta un 20% |
¿Afecta la norma a los pisos que ya se alquilaban?
No. Los propietarios que operaban legalmente antes del 3 de abril de 2025 conservan su situación. Ni la prohibición por defecto ni el recargo en los gastos comunes les alcanzan, y la comunidad no puede servirse de la reforma para cerrar una actividad que ya era lícita cuando comenzó.
Ese límite ya se ha puesto a prueba. El 29 de octubre de 2025 la Audiencia Provincial de Sevilla anuló un recargo del 20% que una comunidad había aplicado de forma retroactiva a una vivienda cuya actividad turística era anterior a la reforma.
Para una vivienda en esa situación el documento decisivo es otro. No es el acta de la junta, sino la prueba de cuándo empezó la actividad: la primera licencia, las primeras declaraciones fiscales, los primeros contratos. Sin ella la vivienda se trata como nueva.
¿Pueden los estatutos por sí solos prohibir el alquiler turístico?
Pueden, y el Tribunal Supremo lo ha confirmado. En su sentencia de 28 de abril de 2026 la Sala de lo Civil dio la razón a una comunidad de Madrid cuyos estatutos, de 1962, prohibían destinar los locales “a hospederías”. El alquiler turístico equivale funcionalmente a una hospedería, y la licencia administrativa no desactiva la prohibición estatutaria.
La misma sentencia fija su propio límite: la prohibición debe constar en los estatutos de forma expresa. Calificar el edificio simplemente como residencial no basta para excluir el uso turístico, de modo que no cabe prohibir por deducción.
| Fecha | Resolución | Qué establece |
|---|---|---|
| 3 de octubre de 2024 | Tribunal Supremo 1232/2024 y 1233/2024 | La comunidad puede prohibir el uso turístico por tres quintos, no solo limitarlo |
| 18 de febrero de 2025 | Tribunal Supremo 264/2025 | La prohibición debe ser clara y expresa |
| 3 de abril de 2025 | Ley Orgánica 1/2025 en vigor | Uso turístico prohibido hasta que lo aprueben tres quintos de propietarios y cuotas |
| 29 de octubre de 2025 | Audiencia Provincial de Sevilla | El recargo del 20% no se aplica de forma retroactiva |
| 28 de abril de 2026 | Tribunal Supremo, Sala de lo Civil | La prohibición estatutaria de 1962 sobre hospederías alcanza al alquiler turístico |
| 10 de julio de 2026 | Resolución de la DGSJFP en el BOE | La ausencia de prohibición no es aprobación: se exige consentimiento expreso |
¿Qué significa esto para los propietarios de la Costa Blanca?
La resolución nace de un registro de Torrevieja, municipio de la provincia de Alicante, y llega a un mercado que ya se está reduciendo. El parque legal de vivienda turística de Torrevieja pasó de 4.927 a 3.887 inmuebles en un año.
La provincia en su conjunto contaba con 32.148 viviendas turísticas registradas en mayo de 2026 frente a 40.273 doce meses antes. Dénia bajó de 3.746 a 2.926 y Benidorm de 2.845 a 2.564. La Comunitat Valenciana perdió 11.922 inmuebles registrados en el mismo periodo, más que ninguna otra región de España.
En esta costa los dos procesos se refuerzan: registrarse es más difícil y la junta de propietarios se ha convertido en un punto donde una solicitud puede detenerse.
¿Qué debe hacer un propietario antes de comprar o de solicitar la licencia?
- Antes de comprar una vivienda para alquiler turístico, pedir el acta de la junta que aprueba el uso, no un certificado de que los estatutos no lo prohíben. Tras el 10 de julio de 2026 ese certificado no responde a lo que pregunta el registro.
- Leer los estatutos buscando una prohibición expresa. Una redacción que veta las hospederías o usos equivalentes puede bloquear el alquiler turístico aunque la comunidad nunca haya votado, según la sentencia de 28 de abril de 2026.
- Si la solicitud se presenta después del 3 de abril de 2025, obtener el acuerdo con antelación: las juntas se celebran poco y la votación debe reunir tres quintos de propietarios y de cuotas.
- Prever el recargo. La comunidad que aprueba el uso turístico puede elevar hasta un 20% la cuota de gastos comunes de esa vivienda.
- Si la vivienda ya operaba antes del 3 de abril de 2025, reunir la prueba de la fecha de inicio —primera licencia, primeras declaraciones fiscales, primeros contratos— y guardarla con la escritura.
Este artículo tiene carácter informativo y recoge resoluciones publicadas hasta el 10 de julio de 2026. No sustituye el asesoramiento de un abogado sobre una vivienda, unos estatutos o un municipio concretos.