Согласие сообщества собственников на туристическую аренду в Испании: что требует правило трёх пятых
С 3 апреля 2025 года квартиру в Испании можно сдавать туристам только при одобрении сообщества собственников — тремя пятыми собственников и тремя пятыми долей участия. Резолюция, опубликованная в BOE 10 июля 2026 года, подтвердила: справки «в уставе запрета нет» недостаточно.
Нужно ли согласие сообщества собственников на туристическую аренду?
Да, для любой деятельности, начатой после 3 апреля 2025 года. 10 июля 2026 года в BOE núm. 167 опубликована резолюция Главного управления юридической безопасности и публичной достоверности (DGSJFP) от 16 февраля 2026 года, идентификатор BOE-A-2026-15095. Она подтвердила отказ регистратора недвижимости Торревьеха № 3: регистратор Alejandro María Bañón González приостановил присвоение регистрационного номера туристической аренды.
Основание отказа — именно то, что важно собственнику. Заявитель опирался на то, что устав дома не запрещает туристическое использование. DGSJFP указало, что это больше не тот критерий, который решает дело: реестру требуется предварительное и явное одобрение сообщества — решение общего собрания, принятое с необходимым кворумом и большинством.
Порядок проверки изменился на противоположный. Раньше вопрос закрывал отрицательный ответ: запрета нет — значит, можно. Теперь нужен положительный: протокол собрания с решением и набранным большинством.
Что изменилось в законе 3 апреля 2025 года?
Ley Orgánica 1/2025 от 2 января 2025 года вступил в силу 3 апреля 2025 года и изменил статьи 7.3 и 17.12 Закона о горизонтальной собственности (Ley de Propiedad Horizontal). Реформа перевернула презумпцию: туристическое использование квартиры запрещено, пока сообщество собственников его не одобрит.
Одобрение требует двойного порога: три пятых собственников и три пятых долей участия (cuotas de participación), причём оба считаются вместе. Сообщество, которое одобрило использование, вправе поднять долю такой квартиры в общих расходах до 20%.
| Что выясняет покупатель | До 3 апреля 2025 года | С 3 апреля 2025 года |
|---|---|---|
| Возможна ли туристическая аренда? | Возможна, если устав её не запрещает | Запрещена, пока сообщество её не одобрит |
| Документ, который это подтверждает | Справка об отсутствии запрета в уставе | Протокол собрания с решением и указанием набранного большинства |
| Требуемое большинство | Не требовалось — голосования не было | Три пятых собственников и три пятых долей участия |
| Влияние на общие расходы | Та же доля, что у любой другой квартиры | Сообщество вправе поднять долю квартиры до 20% |
Касается ли правило квартир, которые уже сдавались?
Нет. Собственники, легально работавшие до 3 апреля 2025 года, сохраняют своё положение. Ни запрет по умолчанию, ни надбавка к общим расходам на них не распространяются, и сообщество не может воспользоваться реформой, чтобы закрыть деятельность, законную на момент её начала.
Это ограничение уже проверено судом. 29 октября 2025 года Апелляционный суд Севильи (Audiencia Provincial de Sevilla) отменил 20-процентную надбавку, применённую ретроактивно к квартире, работавшей до реформы.
Для такого объекта решающий документ другой. Это не протокол собрания, а подтверждение даты начала деятельности: первая лицензия, первые налоговые декларации, первые договоры аренды. Без них объект рассматривается как новый.
Может ли устав дома сам по себе запретить туристическую аренду?
Может, и Верховный суд это подтвердил. Решением от 28 апреля 2026 года гражданская палата поддержала мадридское сообщество собственников: устав дома 1962 года запрещал использовать помещения «a hospederías» — под постоялые дворы. Суд признал туристическую аренду функционально равной hospedería, а административную лицензию — не отменяющей запрет в уставе.
То же решение задаёт собственное ограничение: запрет должен быть выражен в уставе прямо. Простой квалификации здания как жилого недостаточно, чтобы исключить туристическое использование, — запретить по выводу из общего характера объекта нельзя.
| Дата | Решение | Что установлено |
|---|---|---|
| 3 октября 2024 | Верховный суд, 1232/2024 и 1233/2024 | Сообщество вправе запретить использование большинством в три пятых, а не только ограничить |
| 18 февраля 2025 | Верховный суд, 264/2025 | Запрет должен быть ясным и прямым |
| 3 апреля 2025 | Вступление в силу Ley Orgánica 1/2025 | Использование запрещено, пока его не одобрят три пятых собственников и долей участия |
| 29 октября 2025 | Апелляционный суд Севильи | Надбавку в 20% нельзя применять ретроактивно |
| 28 апреля 2026 | Верховный суд, гражданская палата | Запрет 1962 года на «hospederías» охватывает туристическую аренду |
| 10 июля 2026 | Резолюция DGSJFP в BOE | Отсутствие запрета не равно одобрению: нужно явное согласие |
Что это значит для собственников на Коста-Бланке?
Резолюция вынесена по регистратору в Торревьехе — муниципалитете провинции Аликанте, и приходит она на рынок, который и без того сжимается. Легальный фонд туристического жилья Торревьехи упал с 4 927 до 3 887 объектов за год.
В провинции в целом в мае 2026 года было 32 148 зарегистрированных туристических жилищ против 40 273 годом ранее. Дения снизилась с 3 746 до 2 926 объектов, Бенидорм — с 2 845 до 2 564. Валенсийское сообщество за те же двенадцать месяцев потеряло 11 922 объекта, больше любого другого региона Испании.
На этом побережье процессы усиливают друг друга: зарегистрироваться сложнее, а собрание собственников стало точкой, где заявка может остановиться.
Что собственнику сделать перед покупкой или подачей на лицензию?
- Перед покупкой квартиры под туристическую аренду запрашивать протокол собрания, одобряющего такое использование, а не справку об отсутствии запрета в уставе. После 10 июля 2026 года такая справка не отвечает на вопрос, который задаёт реестр.
- Прочитать устав на предмет прямого запрета. Формулировка, запрещающая «hospederías» или сопоставимое использование, способна заблокировать туристическую аренду даже там, где сообщество не голосовало, — это следует из решения от 28 апреля 2026 года.
- Если заявление подаётся после 3 апреля 2025 года, получить решение собрания заранее: собрания проходят редко, а голосование должно собрать три пятых собственников и три пятых долей участия.
- Заложить надбавку в расчёт. Сообщество, одобрившее туристическое использование, вправе поднять долю такой квартиры в общих расходах до 20%.
- Если объект работал до 3 апреля 2025 года, собрать доказательства даты старта — первую лицензию, первые декларации, первые договоры аренды — и хранить их с документами о праве собственности.
Материал носит информационный характер и отражает решения, опубликованные по состоянию на 10 июля 2026 года. Он не заменяет консультацию юриста по конкретному объекту, конкретному уставу дома и конкретному муниципалитету.