IRNR: Lo que muchos propietarios no residentes en España pasan por alto
Los propietarios no residentes de fuera de la UE/EEE tributan sobre el ingreso bruto del alquiler sin deducciones, mientras que los residentes de la UE/EEE tributan sobre el ingreso neto, tras deducir gastos como reparaciones, seguros y gestión.
Quién debe pagar el IRNR
Si un propietario no residente pasa menos de 183 días al año en España, cualquier ingreso procedente del alquiler de un inmueble situado en España está sujeto al IRNR — Impuesto sobre la Renta de No Residentes.
Este impuesto es distinto del IBI, el impuesto municipal sobre bienes inmuebles, y debe pagarse además de este.
Diferencias entre residentes de la UE/EEE y de terceros países
La tasa y la base imponible varían según el país de residencia del propietario.
Los residentes de la UE/EEE pagan un 19% sobre el ingreso neto del alquiler. Pueden deducir gastos como los intereses hipotecarios, las reparaciones, los seguros, las cuotas de la comunidad de propietarios y los costes de gestión.
Los residentes de fuera de la UE/EEE — incluidos Estados Unidos, Reino Unido y la mayoría de los demás países — pagan un 24% sobre el ingreso bruto del alquiler, sin deducciones permitidas según la normativa española vigente.
Una reciente sentencia de un tribunal español cuestiona este tratamiento basado en los ingresos brutos para los propietarios de fuera de la UE y abre la posibilidad de reclamar impuestos pagados en exceso durante años anteriores.
Sin embargo, la tasa sigue siendo del 24% y la sentencia aún no es firme. Por tanto, los propietarios no deben asumir que se aplica automáticamente a su situación.
Los inmuebles vacíos también tributan
Un detalle que muchos propietarios pasan por alto es que incluso un inmueble vacío y sin ingresos por alquiler está sujeto a tributación.
España aplica una renta imputada equivalente al 1,1% del valor catastral del inmueble. Este porcentaje aumenta al 2% si el valor catastral no ha sido revisado durante la última década.
La renta imputada resultante tributa a las mismas tasas del 19% para residentes de la UE/EEE y del 24% para residentes de fuera de la UE/EEE, independientemente de que el inmueble haya generado ingresos reales.
Modelo 210 y plazo de presentación
Desde 2024, los ingresos por alquiler se declaran anualmente, en lugar de trimestralmente, mediante el Modelo 210.
La declaración correspondiente al año anterior debe presentarse entre el 1 y el 20 de enero.
Es habitual olvidar este plazo o dejar un inmueble sin declarar durante varios años. La Agencia Tributaria ha intensificado el control y cruza los anuncios publicados en plataformas de alquiler con las declaraciones fiscales presentadas.
Conclusión práctica para los propietarios
El principal factor que incrementa la carga fiscal de los propietarios no residentes no es necesariamente la tasa aplicable, sino la posibilidad de deducir o no los gastos relacionados con el inmueble.
Para los propietarios residentes en la UE/EEE, una gestión adecuada por parte de una empresa gestora que documente correctamente las reparaciones, los seguros, las cuotas de comunidad y los gastos de gestión puede reducir de forma sustancial la base imponible.
Los propietarios residentes fuera de la UE/EEE deberían comprobar específicamente si la reciente sentencia judicial puede aplicarse a su situación antes de presentar la declaración o solicitar la devolución de impuestos pagados en años anteriores.