IRNR: что часто упускают собственники-нерезиденты в Испании

Собственники-нерезиденты не из ЕС/ЕЭЗ платят налог с валового дохода от аренды без каких-либо вычетов, тогда как резиденты ЕС/ЕЭЗ платят налог с чистого дохода — после вычета расходов на ремонт, страхование и управление.

Кто обязан платить IRNR

Если собственник-нерезидент проводит в Испании менее 183 дней в году, любой доход от аренды испанской недвижимости облагается IRNR — Impuesto sobre la Renta de No Residentes.

IRNR является отдельным налогом от IBI — муниципального налога на недвижимость — и уплачивается в дополнение к нему.

Ставки для резидентов ЕС/ЕЭЗ и других стран

Ставка и порядок расчёта налога зависят от страны налогового резидентства собственника.

Резиденты ЕС/ЕЭЗ платят 19% с чистого дохода от аренды. Они могут вычитать проценты по ипотеке, расходы на ремонт и страхование, взносы сообщества собственников и расходы на управление недвижимостью.

Резиденты стран, не входящих в ЕС/ЕЭЗ, включая США, Великобританию и большинство других государств, платят 24% с валового дохода без каких-либо вычетов по действующему испанскому законодательству.

Недавнее решение испанского суда оспаривает такой порядок налогообложения собственников не из ЕС по валовой базе и открывает возможность вернуть налог, переплаченный за предыдущие годы.

Однако ставка по-прежнему составляет 24%, а решение суда пока не является окончательным. Собственникам не следует считать, что оно автоматически применяется к их ситуации.

Пустующая недвижимость тоже облагается налогом

Важная деталь, которую многие собственники упускают: даже пустующий объект недвижимости, не приносящий дохода от аренды, облагается налогом.

Испания рассчитывает вменённый доход в размере 1,1% от кадастровой стоимости объекта. Если кадастровая стоимость не пересматривалась в течение последних десяти лет, применяется показатель 2%.

Рассчитанный вменённый доход облагается по тем же ставкам: 19% для резидентов ЕС/ЕЭЗ и 24% для резидентов других стран — независимо от того, принёс ли объект хотя бы один евро фактического дохода.

Modelo 210 и сроки подачи декларации

С 2024 года доход от аренды декларируется ежегодно, а не ежеквартально, через форму Modelo 210.

Декларация за предыдущий год подаётся в период с 1 по 20 января.

Пропуск срока подачи или отсутствие деклараций по объекту в течение нескольких лет — распространённая ошибка. Налоговая служба усилила контроль и сверяет объявления на арендных платформах с поданными налоговыми декларациями.

Практический вывод для собственников

Главный фактор, увеличивающий налоговую нагрузку собственника-нерезидента, — не только сама налоговая ставка, но и возможность учитывать расходы при расчёте налогооблагаемого дохода.

Для собственников из ЕС/ЕЭЗ грамотное управление объектом со стороны управляющей компании, которая надлежащим образом документирует расходы на ремонт, страхование, содержание и управление, может существенно снизить налогооблагаемую базу.

Собственникам из стран, не входящих в ЕС/ЕЭЗ, следует отдельно проверить, применимо ли недавнее решение суда к их ситуации, прежде чем подавать декларацию или запрашивать возврат налога за предыдущие годы.