Licencia de vivienda turística en la Costa Blanca 2026: las reglas municipio a municipio

En 2026 no existe una única norma para la Costa Blanca. Alicante ciudad tiene suspendidas las nuevas licencias de VUT, Dénia las prohíbe en su zona residencial C, Altea las raciona con un indicador de vulnerabilidad y Benidorm no ha aprobado ninguna ordenanza.

¿De verdad cambian las reglas de un municipio a otro en la Costa Blanca?

Sí, y desde la anulación del registro estatal de alquileres de corta duración en mayo de 2026 esa diferencia decide la economía de un inmueble. Las normas vinculantes proceden de dos niveles: la Comunitat Valenciana y cada ayuntamiento.

La oferta cae a velocidades muy distintas en localidades vecinas. Parque registrado en mayo de 2026 frente a mayo de 2025:

• Provincia de Alicante: 32.148 frente a 40.273.
• Torrevieja: 3.887 frente a 4.927.
• Dénia: 2.926 frente a 3.746.
• Benidorm: 2.564 frente a 2.845.

¿Qué cambió Dénia el 17 de agosto de 2026 y qué sigue prohibiendo?

El 17 de agosto de 2026 el Ayuntamiento de Dénia suavizó la ordenanza de vivienda turística que había aprobado diez semanas antes. Los cambios abren espacio en lugar de cerrarlo.

• El uso turístico vuelve a permitirse en zonas residenciales protegidas que lo tenían vetado, con un tope del 1% del parque.
• Se abre el uso turístico en las calles Loreto, Roques y Sant Pere, en el barrio de Baix la Mar.
• El tope entre el Camí del Llavador y la playa sube del 15% al 25%.
• Montgó, Les Marines y Les Rotes siguen sin ningún tope.

La votación dividió al pleno: Compromís y PSPV a favor, el PP se abstuvo, y Gent de Dénia y Vox en contra. La misma cámara revirtió parte de sus propias reglas en diez semanas.

La ordenanza de fondo, aprobada en pleno extraordinario el 5 de junio de 2026, divide Dénia en tres zonas: la C, los barrios residenciales, no admite ninguna licencia nueva; la A tiene un techo de 217; la B se raciona calle a calle.

Dénia tiene unas 5.000 viviendas turísticas en el municipio y 639 en el casco urbano, que debe bajar a 344 en 2029. La reducción va por caducidad, no por revocación: las licencias anteriores a junio de 2018 no se tocan y las de junio de 2018 a agosto de 2024 caducan en 2029.

¿Se puede conseguir todavía una licencia turística nueva en Alicante ciudad?

No. La ciudad suspendió las nuevas licencias de VUT durante dos años y el segundo año ya está prorrogado mientras se redacta la regulación permanente. El 27 de febrero de 2026 el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº 1 de Alicante desestimó el recurso de la asociación APTUR y consideró la medida motivada: es una sentencia, no un cambio de ley.

El 18 de diciembre de 2025 el pleno aprobó en primera lectura la Modificación nº 52 del Plan General, con cuatro reglas.

• Un techo de 0,187 plazas turísticas por habitante.
• Prohibición de nuevos alojamientos turísticos en secciones censales saturadas, salvo hoteles de tres a cinco estrellas.
• Prohibición del uso turístico en las plantas bajas de las principales calles comerciales.
• Entrada independiente obligatoria en edificios residenciales.

Desde el 10 de febrero de 2026, por convenio con la Generalitat, el ayuntamiento tramita sus propios expedientes sancionadores en todos los grados, con multas de 10.000 a 600.000 €. No figurar en el registro autonómico es infracción muy grave y puede acarrear el cierre. Prevé 8,8 millones de euros en cinco años, 2,8 millones en 2026.

El mercado regulado no se hunde: a 27 de febrero de 2026 la ciudad contaba 4.080 viviendas turísticas, un 1,2% menos que un año antes, con 17.493 plazas, un 50% de ocupación y una tarifa media de 169,4 €.

¿Qué ha hecho la ordenanza de Altea y qué se aplica en Benidorm?

Altea aprobó definitivamente la Ordenanza Complementaria 4-8 el 2 de julio de 2026, publicada en el BOP de Alicante. Regula con un indicador de vulnerabilidad territorial en lugar de una prohibición plana. Las viviendas turísticas pasaron de 2.119 a finales de 2023 a 1.622, un 23,45% menos, y su peso en el parque residencial bajó del 9,8% al 8,85%. Las altas van a dos o tres al mes frente a más de quince, y cada una paga una tasa de basuras de 364 €.

Benidorm es el caso contrario. A fecha de publicación no ha aprobado ninguna ordenanza municipal de vivienda turística y no consta ninguna moratoria; el único dato público es una información de abril de 2025 sobre una ordenanza en preparación sin restricciones sustanciales. Hasta que se apruebe, allí rige solo el marco autonómico.

¿Qué normas se aplican en toda la Comunitat Valenciana?

El Decreto Ley 9/2024, de 9 de julio de 2024, publicado en el DOGV el 7 de agosto de 2024, es el suelo mínimo bajo cualquier ordenanza municipal de Alicante, Valencia y Castellón.

• La inscripción en el Registro de Turismo tiene validez de cinco años.
• El informe municipal de compatibilidad urbanística es obligatorio.
• La referencia catastral individual es obligatoria; más de 10.600 inmuebles ya han sido dados de baja por carecer de ella.
• Hay uso turístico cuando un mismo inquilino ocupa la vivienda hasta 10 días consecutivos; alquilar habitaciones sueltas está prohibido.
• Los municipios pueden limitar las viviendas turísticas por edificio, sector y zona.
• Lo inscrito antes del 7 de agosto de 2024 deberá renovarse en agosto de 2029.

Esa última competencia es la que ha creado el mosaico. El 31 de marzo de 2026 el pleno de Valencia aprobó una ordenanza con tres límites simultáneos por barrio: 2% del parque en uso turístico, plazas no superiores al 8% de los vecinos del barrio y un máximo del 15% de los locales de planta baja. Superar cualquiera de los tres bloquea las nuevas licencias.

¿Qué debe comprobar un propietario antes de comprar en una calle concreta?

La dirección decide hoy si una vivienda puede alquilarse a turistas, lo que hace que cinco comprobaciones valgan más que cualquier proyección de rentabilidad.

1. Identificar la ordenanza vigente en ese municipio y la zona en la que cae la dirección. En Dénia, la zona A es licencia con tope y la C, ninguna.
2. Comprobar si la calle tiene su propio techo: la zona B de Dénia va de 44 licencias en Sandunga y Fontanella a 5 en el Carrer del Pont.
3. Mirar la fecha de la licencia existente. En Dénia continúan las anteriores a junio de 2018; las de junio de 2018 a agosto de 2024 caducan en 2029.
4. Confirmar la inscripción autonómica, su referencia catastral y su vencimiento: cinco años, y agosto de 2029 para lo inscrito antes del 7 de agosto de 2024.
5. Pedir al ayuntamiento el informe de compatibilidad urbanística. Sin él la inscripción no es válida, permita lo que permita la zona.

La pregunta antes de firmar ya no es si el alquiler turístico está permitido en España, sino si lo está en esta calle, este año y con la ordenanza vigente en este ayuntamiento.