Лицензия на туристическую аренду на Коста-Бланке в 2026 году: правила по муниципалитетам

Единого правила для Коста-Бланки в 2026 году нет. Город Аликанте приостановил выдачу новых лицензий VUT, Дения запрещает их в жилой зоне C, Альтеа нормирует выдачу через индикатор уязвимости, а Бенидорм своей ордонансы не принял.

Правда ли, что правила аренды меняются от муниципалитета к муниципалитету?

Да, и после отмены национального реестра краткосрочной аренды в мае 2026 года эта разница определяет экономику объекта. Обязательные нормы приходят теперь с двух уровней: Валенсийское сообщество и каждая мэрия.

Фонд сокращается с очень разной скоростью в соседних городах. Зарегистрированное предложение в мае 2026 года против мая 2025 года:

• Провинция Аликанте: 32 148 против 40 273.
• Торревьеха: 3 887 против 4 927.
• Дения: 2 926 против 3 746.
• Бенидорм: 2 564 против 2 845.

Что Дения изменила 17 августа 2026 года и что по-прежнему запрещает?

17 августа 2026 года мэрия Дении смягчила ордонансу по туристическому жилью, которую сама приняла десятью неделями раньше. Изменения открывают пространство, а не закрывают его.

• Туристическое жильё снова разрешено в охраняемых жилых зонах, которые были для него закрыты, с лимитом до 1% жилого фонда.
• Открыто туристическое использование на улицах Loreto, Roques и Sant Pere в районе Baix la Mar.
• Лимит в зоне между Camí del Llavador и пляжем поднят с 15% до 25%.
• Зоны Montgó, Les Marines и Les Rotes остаются без лимитов.

Голосование раскололо пленум: Compromís и PSPV — за, PP воздержалась, Gent de Dénia и Vox — против. Тот же орган пересмотрел часть собственных правил за десять недель.

Сама ордонанса, одобренная на внеочередном пленуме 5 июня 2026 года, делит Дению на три зоны: зона C, жилые кварталы, не допускает ни одной новой лицензии; зона A имеет потолок 217 лицензий; зона B нормируется по улицам.

Всего в муниципалитете около 5 000 туристических жилищ, в городском ядре — 639, и его планируют сократить до 344 к 2029 году. Сокращение идёт через истечение срока, а не отзыв: лицензии до июня 2018 года не трогают, выданные с июня 2018 по август 2024 истекают в 2029 году.

Можно ли ещё получить новую туристическую лицензию в городе Аликанте?

Нет. Город приостановил выдачу новых лицензий VUT на два года, и второй год уже продлён, пока готовится постоянное регулирование. 27 февраля 2026 года Juzgado de lo Contencioso-Administrativo № 1 Аликанте отклонил иск отраслевой ассоциации APTUR и признал меру достаточно мотивированной: это судебное решение, а не изменение закона.

18 декабря 2025 года пленум города одобрил в первом чтении Modificación № 52 del Plan General с четырьмя правилами.

• Потолок 0,187 туристического места на одного жителя.
• Запрет новых туристических размещений в «насыщенных» переписных секциях, кроме отелей 3–5 звёзд.
• Запрет туристического использования на первых этажах главных торговых улиц.
• Обязательный независимый вход в жилых зданиях.

С 10 февраля 2026 года по соглашению с Генералитетом мэрия ведёт собственные санкционные дела всех степеней тяжести, со штрафами от 10 000 до 600 000 €. Отсутствие регистрации в региональном реестре — очень тяжёлое нарушение, вплоть до закрытия объекта. Прогноз города — 8,8 млн € штрафов за пять лет, из них 2,8 млн € в 2026 году.

Регулируемый рынок при этом не рушится: на 27 февраля 2026 года в городе было 4 080 туристических жилищ, на 1,2% меньше, чем годом ранее, 17 493 места, загрузка 50% и средний тариф 169,4 € за ночь.

Что сделала ордонанса Альтеа и что действует в Бенидорме?

Альтеа окончательно утвердила Ordenanza Complementaria 4-8 2 июля 2026 года, документ опубликован в BOP провинции Аликанте. Регулирование идёт через «индикатор территориальной уязвимости», а не через прямой запрет. Число туристических жилищ упало с 2 119 на конец 2023 года до 1 622, на 23,45%, а их доля в жилом фонде — с 9,8% до 8,85%. Новых регистраций стало две-три в месяц вместо более чем пятнадцати, и для такого жилья действует отдельный тариф на вывоз мусора 364 €.

Бенидорм — обратный случай, и это стоит сформулировать точно. На дату публикации Бенидорм не принял муниципальной ордонансы по туристическому жилью, подтверждённого моратория тоже нет; единственное публичное свидетельство — сообщение от апреля 2025 года о том, что мэрия готовит ордонансу без существенных ограничений. Пока текст не принят, там действует только региональная рамка.

Какие правила действуют во всём Валенсийском сообществе?

Decreto Ley 9/2024 от 9 июля 2024 года, опубликованный в DOGV 7 августа 2024 года, — это нижняя планка под любой муниципальной ордонансой в провинциях Аликанте, Валенсия и Кастельон.

• Регистрация в Registro de Turismo действительна пять лет.
• Обязателен муниципальный отчёт о градостроительной совместимости — informe de compatibilidad urbanística.
• Обязательна индивидуальная кадастровая ссылка; более 10 600 объектов уже сняты с учёта за её отсутствие.
• Туристическим считается проживание до 10 дней подряд одному арендатору; аренда отдельных комнат запрещена.
• Муниципалитеты вправе ограничивать число туристических жилищ по зданию, сектору и зоне.
• Объекты, зарегистрированные до 7 августа 2024 года, обязаны продлеваться в августе 2029 года.

Именно последнее полномочие и создало лоскутную карту. 31 марта 2026 года пленум Валенсии утвердил ордонансу с тремя одновременными лимитами по кварталам: 2% жилого фонда под туристическое использование, туристические места не более 8% от числа жителей квартала и не более 15% помещений первого этажа. Превышение любого порога блокирует новые лицензии.

Что проверить собственнику перед покупкой на конкретной улице?

Адрес сегодня решает, можно ли вообще сдавать объект туристам, поэтому пять проверок стоят больше любого расчёта доходности, сделанного до них.

1. Определить действующую ордонансу муниципалитета и зону, в которую попадает адрес. В Дении зона A — это лицензия с потолком, зона C — отсутствие лицензии.
2. Проверить, есть ли собственный лимит у самой улицы: зона B в Дении идёт от 44 лицензий на Sandunga и Fontanella до 5 на Carrer del Pont.
3. Посмотреть дату действующей лицензии. В Дении выданные до июня 2018 года сохраняются, выданные с июня 2018 по август 2024 истекают в 2029 году.
4. Подтвердить региональную регистрацию, кадастровую ссылку и срок: пять лет, а для внесённых до 7 августа 2024 года — август 2029 года.
5. Запросить в мэрии informe de compatibilidad urbanística. Без него регистрация недействительна, что бы ни разрешала зона.

Вопрос перед сделкой звучит уже не так: «разрешена ли туристическая аренда в Испании». Он звучит так: разрешена ли она на этой улице, в этом году, по действующей ордонансе этого муниципалитета.