Налог на доход от аренды для нерезидентов в Испании (Modelo 210)

Налог на доход от аренды для нерезидентов в Испании платится через декларацию Modelo 210: собственники, живущие в ЕС, Исландии, Норвегии или Лихтенштейне, платят 19% и могут вычесть подтверждённые расходы, а все остальные — 24% со всей полученной арендной платы. Orden HAC/623/2026 изменил сроки подачи Modelo 210 по доходам от аренды, поэтому последняя отдельная квартальная декларация по старому календарю — за июль–сентябрь 2026 года — подаётся с 1 по 20 октября 2026 года. Ниже разбираем, что облагается налогом, какие расходы учитываются, что происходит в месяцы простоя и как подать декларацию.

Платят ли нерезиденты налог с аренды в Испании?

Да. По испанскому налогу на доходы нерезидентов — IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) — доход от недвижимости, расположенной в Испании, облагается в Испании. Правило привязано к объекту, а не к владельцу: неважно, живёт собственник в Берлине, Лондоне или Нью-Йорке и приходит ли арендная плата на испанский или иностранный счёт.

Налоговым резидентом Испании обычно считается тот, кто провёл в стране больше 183 дней за календарный год или чей основной центр деловых или экономических интересов находится в Испании. Кроме того, испанский закон предполагает резидентство, пока не доказано обратное, если в Испании живут ваш супруг или супруга (без юридического раздельного проживания) и несовершеннолетние дети на вашем иждивении. Если ни один из этих критериев не подходит, вы нерезидент, и доход от аренды в Испании облагается IRNR, а не налогом на доходы физических лиц для резидентов (IRPF).

Страна вашего проживания тоже может облагать этот же доход по своим правилам. Здесь в дело вступают соглашения об избежании двойного налогообложения. Испания заключила их с большинством стран, и Министерство финансов указывает 99 действующих на странице соглашений Испании об избежании двойного налогообложения. Эти соглашения оставляют за Испанией право облагать доход от недвижимости, расположенной на её территории, и определяют, как страна резидентства устраняет двойной налог. Механизм зачёта в каждой стране свой, поэтому этот вопрос стоит обсудить с консультантом в стране проживания — в этой статье он не рассматривается.

Какой налог на доход от аренды для нерезидентов действует в Испании?

Ставка и налоговая база (base imponible) зависят от того, где вы являетесь налоговым резидентом. Оба правила закреплены в статьях 24 и 25 закона о налоге на доходы нерезидентов — консолидированного текста, утверждённого Real Decreto Legislativo 5/2004.

Лихтенштейн входит в список со ставкой 19% с 11 июля 2021 года. Переходный период после Brexit закончился 31 декабря 2020 года, и с 1 января 2021 года резиденты Великобритании платят 24% с испанского арендного дохода и больше не могут вычитать расходы.

Разница между валовым и чистым доходом весит больше, чем пять процентных пунктов в ставке. Вот иллюстрация на условных круглых числах. Два собственника получают за год по 12 000 € арендной платы и тратят по 4 000 € на вычитаемые расходы — страховку, местный налог на недвижимость, ремонт. Собственник-резидент Германии платит налог с 8 000 € чистого дохода: 19% от 8 000 € — это 1 520 €. Собственник-резидент Великобритании платит налог со всех 12 000 €: 24% от 12 000 € — это 2 880 €. Тот же объект и та же арендная плата дают налог почти вдвое больше.

Чтобы вычесть расходы, резидент ЕС или ЕЭЗ прилагает сертификат налогового резидентства, выданный налоговым органом своей страны. По инструкциям Agencia Tributaria к Modelo 210 сертификат, как правило, действует один год с даты выдачи, поэтому тем, кто вычитает расходы ежегодно, обычно нужен новый сертификат каждый год.

Какие расходы могут вычесть резиденты ЕС и ЕЭЗ?

Резиденты ЕС и ЕЭЗ могут вычитать расходы, разрешённые в испанском налоге на доходы физических лиц, если они напрямую связаны с арендным доходом, полученным в Испании. Страницы Agencia Tributaria для нерезидентов не повторяют полный перечень, а отсылают к правилам IRPF. Среди вычитаемых расходов:

• проценты по кредиту на покупку или улучшение объекта, а также расходы на ремонт и содержание — вместе они не могут превышать арендный доход от этого объекта;
• местные налоги и сборы, например IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, ежегодный налог на недвижимость) и сбор за вывоз мусора;
• страховые взносы;
• оплата услуг третьих лиц, например администрирования, — сюда относится вознаграждение управляющего;
• коммунальные платежи, которые оплачивает собственник;
• расходы на юридическую защиту, связанные со сдачей в аренду;
• амортизация здания — не более 3% от большей из двух величин, стоимости приобретения или кадастровой стоимости, без учёта стоимости земли.

По правилам IRPF расходы вычитаются пропорционально дням, когда объект действительно сдавался. Если квартира сдавалась 200 дней в году, против арендного дохода идёт только эта доля годового IBI, страховки и амортизации. Сохраняйте счета и чеки по каждому расходу: Agencia Tributaria может их запросить, а вычет зависит от того, удастся ли показать прямую связь с арендой. В декларациях, подаваемых с 1 января 2027 года, в Modelo 210 появится новое приложение с расшифровкой вычитаемых расходов и полями для количества дней и доли в собственности.

Для собственников, живущих за пределами ЕС и ЕЭЗ, общее правило — никакие расходы не вычитаются. В решении от 28 июля 2025 года Audiencia Nacional признала право собственника-резидента США на вычет расходов, сославшись на нормы ЕС о свободном движении капитала. Решение не окончательное: государство его обжаловало, и 15 июля 2026 года Tribunal Supremo принял кассационную жалобу к рассмотрению. На октябрь 2026 года Верховный суд решения не вынес, и Agencia Tributaria по-прежнему допускает вычеты только для резидентов ЕС и ЕЭЗ.

Что с месяцами, когда объект пустует?

Городская недвижимость, которая не сдаётся, всё равно создаёт для собственника-нерезидента налоговое обязательство в Испании. За месяцы, когда объект пустует или им пользуетесь вы или ваша семья, Испания облагает условный доход — расчётную сумму, которая определяется от кадастровой стоимости, указанной в квитанции IBI.

Условный доход составляет 2% кадастровой стоимости или 1,1%, если кадастровая стоимость пересмотрена в рамках общей процедуры оценки, вступившей в силу в этом налоговом году или в предыдущие десять лет. Он рассчитывается пропорционально дням, когда объект не сдавался. К этой сумме применяется ставка налога: 19% для резидентов ЕС и ЕЭЗ и 24% для всех остальных, причём вычитать расходы из условного дохода нельзя.

Условный доход декларируется отдельно от арендного, тоже через Modelo 210. Он возникает 31 декабря и декларируется в течение следующего календарного года. Поэтому объект, который сдавался часть года, обычно требует двух видов деклараций: по доходу от аренды и по условному доходу за остальные дни.

Сроки Modelo 210 после изменений 2026 года

Orden HAC/623/2026, опубликованный в Boletín Oficial del Estado 23 июня 2026 года, перенёс срок подачи деклараций по арендному доходу с суммой к уплате на первые 20 дней апреля года, следующего за годом получения дохода. Это касается и годовой, и отдельных деклараций, а переходный период Agencia Tributaria описала в своей записке о новых сроках подачи Modelo 210.

Для доходов, начисленных начиная с 1 января 2024 года, арендный доход от одного объекта можно задекларировать одной годовой декларацией вместо отдельных деклараций за каждый период. По старому календарю такая годовая декларация подавалась с 1 по 20 января, а начиная с доходов 2026 года её срок переносится на апрель.

Два случая не изменились. Декларация с нулевой суммой к уплате по-прежнему подаётся с 1 по 20 января следующего года, а декларацию с суммой к возврату можно подать с 1 февраля следующего года. Условный доход за 2025 год тоже декларируется по старым правилам — до 31 декабря 2026 года.

Как подать Modelo 210 по доходам от аренды

Подать Modelo 210 по доходам от аренды можно за пять шагов — одинаково при квартальной и при годовой подаче. Каждая декларация охватывает одного собственника и один объект.

Получите NIE и сертификат налогового резидентства

Обычно декларация подаётся под испанским идентификационным номером иностранца — NIE (Número de Identidad de Extranjero); если его нет, в форме предварительной декларации Modelo 210 можно получить идентификационный код. Если вы резидент ЕС или ЕЭЗ и собираетесь вычитать расходы, запросите в налоговом органе своей страны сертификат налогового резидентства. По инструкциям Agencia Tributaria его нужно приложить при вычете расходов, и действует он, как правило, один год с даты выдачи.

Посчитайте арендный доход за период

Сложите арендную плату за период по договорам аренды или бронированиям, взяв суммы, которые заплатили арендаторы или гости. Для каждого объекта нужна своя сумма, потому что объединять можно только доходы от одного и того же объекта. Если объект в совместной собственности, каждый совладелец подаёт отдельную декларацию на свою долю — даже если собственники супруги.

Вычтите допустимые расходы пропорционально

Этот шаг касается только резидентов ЕС, Исландии, Норвегии и Лихтенштейна. Распределите каждый годовой расход по дням сдачи и по вашей доле в собственности и вычитайте только расходы, напрямую связанные с арендой. Храните счета и банковские выписки, подтверждающие каждую цифру, на случай запроса Agencia Tributaria.

Примените ставку и выберите годовую или отдельную подачу

Примените 19% к чистому доходу, если вы резидент ЕС или ЕЭЗ, или 24% к валовому доходу, если живёте в любой другой стране. Затем решите, объединить ли арендный доход от объекта за год в одну годовую декларацию или подавать отдельно за каждый период. Начиная с доходов четвёртого квартала 2026 года у обоих вариантов один срок — в апреле.

Подайте декларацию и заплатите в срок

Подать декларацию можно онлайн с электронным сертификатом, DNIe или Cl@ve либо распечатать предварительную декларацию на сайте Agencia Tributaria и подать её на бумаге. Заплатить можно тремя способами: прямым списанием (domiciliación — только при онлайн-подаче и до 15-го числа месяца подачи) со счёта в испанском банке-участнике (entidad colaboradora) или в банке зоны SEPA, через платёжный номер NRC, полученный в банке-участнике, либо переводом из-за рубежа по платёжному идентификатору, который формирует Agencia Tributaria. Срок для декларируемого периода смотрите в таблице выше.

Подавать самому, через налогового консультанта или через управляющего

Modelo 210 можно подать самостоятельно или уполномочить налогового консультанта, гестора (gestor) или другого представителя подать её от вашего имени. Отдельный вопрос — нерезиденту может понадобиться назначить налогового представителя в зависимости от страны проживания. По статье 10 закона о налоге на доходы нерезидентов резиденты ЕС и ЕЭЗ, с которыми есть обмен налоговой информацией, этого делать не обязаны, резиденты юрисдикций из испанского списка несотрудничающих юрисдикций обязаны, а для остальных это зависит от обстоятельств и от того, потребует ли этого Agencia Tributaria. Представитель, который просто подаёт за вас декларацию, — не то же самое, что официально назначенный налоговый представитель, поэтому уточните, какой из них нужен в вашей ситуации.

Многие управляющие компании берут налоговую отчётность собственников на себя — своими силами или вместе с налоговым консультантом, ведь у них уже есть данные о бронированиях и счета за ремонт и услуги. Но кто бы ни готовил декларацию, юридическая обязанность остаётся на вас как на собственнике: за опоздание или ошибку надбавки и штрафы платите вы, так что поданное от вашего имени стоит проверять.

Сроки в 2026 году сдвинулись, а чеки по расходам обычно хранятся у того, кто ведёт объект, поэтому налоговую отчётность по аренде удобнее передать вместе с повседневным управлением, чем собирать документы из-за границы. На RentalsPit собственник может найти управляющую компанию и разместить свой объект. Подготовка Modelo 210 входит в услуги не у всех, так что этот вопрос стоит задать управляющему ещё до подписания договора.

Статья носит информационный характер и не заменяет консультацию квалифицированного налогового консультанта.